6.4. Grondbeleid

Visie gemeentelijk grondbeleid
De gemeenteraad heeft de nota grondbeleid 2017-2021 op 19 december 2017 vastgesteld. In 2022 zal de nieuwe nota grondbeleid aan de Raad worden aangeboden. De gemeente Hengelo wil met haar grondbeleid een bijdrage leveren aan de invulling van haar ambities op het terrein van o.a. wonen en economie. Het grondbeleid heeft daarmee een volgend karakter voor andere beleidsvelden en programma’s. Gelet op de huidige grondvoorraad zal een actief grondbeleid voor nieuwe projecten situationeel worden toegepast. Maatschappelijk kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Waar nodig pakt het grondbedrijf dan een actieve rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Het grondbedrijf heeft ten aanzien van onderstaande recente ontwikkelingen een actieve rol ingenomen.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid vergt maatwerk. In de nota grondbeleid is er daarom voor een situationeel grondbeleid gekozen. Deze flexibele aanpak is aan te passen naar aanleiding van doelen en omstandigheden. De grondposities van de gemeente en marktpartijen zijn sterk bepalend voor de strategie die kan worden gevolgd. De gemeente heeft een sterkere ontwikkelingspositie wanneer gronden in eigendom zijn, dan in de gevallen waar ze geen grondpositie heeft. Met het innemen van strategische posities verkrijgt de gemeente een meer sturende rol in het proces en de planning van gronduitgifte.

Ontwikkelingen Hart van Zuid

Met de besluitvorming over de kaderstelling Hart van Zuid op 7 juli 2021 zijn voorwaarden ingevuld op basis waarvan versnelling van de woningbouwontwikkeling voor diverse doelgroepen gerealiseerd kan worden. Hiernaast wordt het mogelijk meer te investeren in de kwaliteit van de leefomgeving. Vanaf 2022 worden er nieuwe woningen gebouwd in Hart van Zuid.

Ontwikkelingen Lange Wemen

Gezien de leegstand in de binnenstad van Hengelo is de uitbreiding van het winkelcentrum Thiemsbrug met een substantiële hoeveelheid detailhandel niet meer wenselijk. Met een nieuw integraal plan wordt een impuls aan de binnenstad gegeven, wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt en kan er binnenstedelijk een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu gerealiseerd worden. De komende jaren werkt het grondbedrijf mee om de planvorming verder uit te werken.

Ontwikkelingen Beckum

Om te voorzien in de behoefte aan woningen in Beckum, is in 2019 door het collectief “Samen bouwen aan Beckum” en gemeente Hengelo een intentieverklaring opgesteld waarin partijen zich uitspreken om in gezamenlijkheid de haalbaarheid van een nieuwbouwlocatie voor woningbouw ter plaatse van voetbalveld 3 van de lokale voetbalvereniging TVO te onderzoeken. De Raad heeft hiervoor een normatieve grondexploitatie vastgesteld.

Bedrijventerreinen vormen een belangrijke pijler voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Vitale toekomstbestendige bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de stad. Voor de bedrijventerreinen geldt dat de verwachte vraag en het aanbod in evenwicht zijn. Het afgelopen jaar hebben we (inclusief de Veldkamp, exclusief BXL) voor € 14,8 miljoen aan bedrijvenkavels verkocht. Dit was € 7,9 miljoen boven de prognose van de grondexploitaties van € 6,9 miljoen. In 2021 hebben we daarmee een inhaalslag gemaakt op de verkopen. De vooruitzichten voor de kavelverkoop in 2022 zijn opnieuw gunstig en deze zijn verwerkt in de nog vast te stellen herziening van de grondexploitaties.

Gezien de economische en stedelijke ontwikkelingen zal de gemeente een weloverwogen ontwikkelstrategie moeten realiseren. De ambities, de aanpak en de risico's moeten zorgvuldig op elkaar afgestemd worden. Het grondbeleid zal daar waar het nodig is, aangepast moeten worden. Vooralsnog houden we het situationeel grondbeleid in stand.

De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties aansluiten bij het Besluit Begroten en Verantwoorden (hierna: BBV). Kort gaan we hieronder nog in op een aantal punten van het BBV die een nadere toelichting behoeven:

Looptijd langer dan tien jaar
De volgende gemeentelijke grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar. In de grondexploitaties is geen opbrengstenindexering gerekend na tien jaar. Dit is een risico beperkende maatregel waarmee voldaan wordt aan de vereisten van het BBV. Dit betreffen de volgende projecten:

• In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels;

• In Campus wordt een realistische afzet geraamd door de nog te realiseren verkopen in hetzelfde tempo te faseren als de verkopen in de afgelopen jaren zijn geraliseerd. Daarmee wordt de tienjaarstermijn overschreden.

Planresultaten en parameters grondexploitaties
Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herziening grondexploitaties vastgesteld door de Raad. De Raad heeft de parameters, die in de grondexploitaties gebruikt worden, op 22 december 2021 vastgesteld. De grondexploitaties gaan uit van het prijspeil in 2022, daarmee wordt er geen indexering gerekend over 2022. Deze parameters worden gebruikt om het verwachte resultaat te bepalen:

In de onderstaande tabel staan de resultaten per grondexploitatie:

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een negatief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. Voor veruit de meeste grondexploitaties geldt dat niet, aangezien de kosten vrijwel altijd voor de baat komen.

De boekwaarden van De Veldkamp, wijkerslocatie Hemmelhorst en Businesspark XL zijn niet opgenomen in de gemeentelijke administratie. De totale boekwaarde was vorig jaar nog € 246,2 miljoen en is in 2021, door de verkopen, flink gedaald naar € 190,3 miljoen. De boekwaarde van de gemeente Hengelo was vorig jaar € 122,7 miljoen en is dit jaar gedaald naar € 96,7 miljoen. De boekwaarde van wijkerslocatie Hemmelhorst en De Veldkamp is opgenomen in de administratie van de gemeente Borne en de boekwaarde van Businesspark XL is opgenomen in de administratie van de Gemeenschappelijke Regeling BXL. De gemeente Hengelo is (risicodragend) deelnemer in deze grondexploitaties.

Bovenstaande resultaten hebben betrekking op het totaal (op de voorziening na), dus niet uitsluitend het Hengeloos deel. Daarnaast is er een specifieke voorziening opgenomen voor de Veldkamp die te maken heeft met het BBV. De gemeente Borne mag, conform het BBV, niet al haar rentelasten in rekening brengen bij de grondexploitatie de Veldkamp. Door de regelgeving heeft de gemeente Borne een nadeel en Hengelo een voordeel. Daarover zijn afspraken gemaakt en jaarlijks wordt een vergoeding van het rentenadeel betaald aan Borne. Voor die betaling is een voorziening getroffen conform de regels van het BBV.

De grondexploitaties met een negatief bedrag op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. Voor het verlies treffen we (voor ons aandeel) op contante waarde een voorziening. Die voorziening voor alle tekortexploitaties is per 31 december 2021 € 67,6 miljoen. De voorziening was bij de laatst vastgestelde jaarrekening per 31 december 2020 € 73,0 miljoen. De verbetering wordt veroorzaakt door de gunstige economische omstandigheden, waardoor grondprijzen kunnen stijgen en de afzet versneld plaats vindt.

De resultaten van de deelprojecten van Hart van Zuid worden afzonderlijk inzichtelijk gemaakt, maar Hart van Zuid wordt als één project beschouwd en er wordt voor het totale resultaat één voorziening getroffen. De postitieve resultaten van deelprojecten zijn in deze voorziening verdisconteerd.

Ontwikkeling Reserve Grondexploitaties

De afgelopen jaren is het saldo van de reserve grondexploitaties gestegen. Enerzijds door een gezond financieel beleid en anderzijds door het vroegtijdig moeten nemen van verwachte winsten. Waar dat tot voor kort niet mocht, is het tegenwoordig juist verplicht.

Stand van de reserve grondexploitatie

De reserve bedraagt per 1 januari € 20,4 miljoen. Dit is € 6,5 miljoen meer dan we vorig jaar in de jaarrekening hadden verwacht. Dit wordt met name veroorzaakt door de stijging van de grondprijzen en de versnelde afzet van met name de bedrijventerreinen. Bij de begroting (verwachte reserve € 7,1 miljoen) en de tweede beleidsrapportage (verwachte reserve € 5,0 miljoen) was het nog de verwachting dat de reserve, door de bijdrage aan de aankoop van het winkelcentrum Thiemsbrug en de bijdrage aan de Ketelfabriek, zou dalen.

Bij de vaststelling van de nieuwe grondprijzen voor 2022 (zaaknummer 3343720) is al aangegeven dat de sterke grondprijsstijging (voor met name woningbouw) een sterke verbetering van het resultaat tot gevolg zouden hebben. Voor de particuliere woningbouwkavels heeft er op 26 januari 2022 daarom een consultatie met de raad plaatsgevonden. De raad kon de redenatie, om de grondprijzen marktconform vast te stellen, volgen. Deze besluitvorming over de grondprijzen heeft plaatsgevonden voor de politieke situatie in de Oekraïne. Er zijn nog geen signalen dat deze situatie gevolgen heeft voor de grondprijzen, maar het is wel te verwachten dat de bouwkosten harder gaan stijgen. Het plaatst de sterke verbetering van de reserve grondexploitaties wel in een iets ander perspectief, omdat nog niet is aangetoond dat de verkooprijzen daadwerkelijk deze stijging kunnen hebben (er zijn op dit moment nog geen meters verkocht voor de hogere grondprijs). Stel dat in 2022 blijkt dat de grondprijsverhogingen toch niet doorgevoerd hadden kunnen worden en we in 2023 de prijs moeten laten dalen met 24% dan daalt de reserve met € 10,0 miljoen.

Daarnaast zijn de verkopen dit jaar erg gunstig geweest. De verwachte verkopen waren exclusief BXL € 30,3 miljoen. Er is daadwerkelijk verkocht voor € 39 miljoen. Daardoor verbeteren de grondexploitaties (en dus de reserve) ook aanzienlijk. De grootste verbeteringen hebben plaatsgevonden in de grondexploitaties van BXL (11,9 miljoen bij huidig prijspeil) en Dalmeden (€ 11,4 miljoen).

In 2022 wordt geen grote wijziging in de reserve verwacht. Daarna is het de verwachting dat de reserve grondexploitaties verbetert. Op basis van huidige inzichten bedraagt de reserve eind 2024 € 26,8 miljoen.

In de tabel hieronder staat de verwachte stand van de reserve per 31-12 in de komende jaren (* miljoen):

Opgemerkt wordt dat het saldo van € 20,4 miljoen voor € 15,3 miljoen verklaard wordt door winstnemingen, waarvan € 15,1 miljoen in Dalmeden. Dit is een verwachte winst en is verplicht om te nemen. Echter, in Dalmeden moet nog € 31,8 miljoen aan gedane inversteringen worden terugverdiend.

Voortgang projecten

Navolgend staat een korte omschrijving van de grootste wijzigingen in de vastgestelde grondexploitaties in 2021. Tussen haakjes staat de wijziging van het verwachte resultaat ten opzichte van vorig jaar (prijspeil 01-01-2022).

Landmanserve (+/+ € 0,1 miljoen)

Door actualisatie van de grondexploitatie zijn de benodigde bedragen voor plankosten en beheerskosten naar beneden bijgesteld. Daarnaast is een bedrag dat nog als verwervingspost gereserveerd was voor het gebied tussen het woongebied en de Rijksweg komen te vervallen, aangezien dit niet meer benodigd is aan te kopen. Deze voordelen leiden eveneens tot minder rentelasten en hebben gesaldeerd als gevolg tot een verbetering op het verwachte resultaat van afgerond € 136.000.

Marskant (+/+ € 0,1 miljoen)

De aankoop van Markant en de Willemschool zijn goedkoper uitgevallen. De plankosten en de beheerskosten zijn echter hoger uitgevallen door de hoge kosteninflatie en een intensiever verkooptraject van Markant en omliggende bouwgrond dan vooraf voorzien. De totale kosten vallen € 288.000,- hoger uit. De opbrengsten zijn door de verhoging van de grondprijzen verbetert met € 350.000,-. Door deze verbetering vallen de tijdsinvloeden ook gunstiger uit. In totaal is er een verbetering van het resultaat van € 111.000,-.

Medaillon (-/- € 0,2 miljoen)

De kosten zijn € 171.000,- hoger uitgevallen dan vooraf voorzien. De extra kosten zijn veroorzaakt door contractuele verplichtingen waarin materiaalkosten en personeelslasten her geïndexeerd moesten worden. Het project is dit jaar afgerond en afgesloten met een positief resultaat van € 1.525.835,-.

Dalmeden (+/+ € 11,4 miljoen)

Door de indexering van 5% nemen de kosten met € 408.167,- toe. Maar door de actualisatie van de grondprijzen met 27% is de grondexploitatie verbeterd met € 11,4 miljoen. Als de kavels verkocht worden voor de prijzen zoals wij ze nu voorzien, dan verbeteren de opbrengsten met ruim € 12,5 miljoen. Deze verbetering heeft ook een gunstig effect op de tijdinvloeden; welke verbeteren met afgerond € 3 miljoen. Door het positieve resultaat van de grondexploitatie moet er volgens de BBV winst genomen worden. Door de enorme verbetering gaat de winstneming ook verder omhoog. Deze winst moet nog wel gerealiseerd worden in de nog resterende jaren van het project.

Broek Noord (+/+ € 0,6 miljoen)

Door de geactualiseerde grondprijzen door te voeren in de grondexploitatie verbetert het verwachte resultaat van Broek Noord substantieel. In lijn met de vastgestelde grondprijsnotitie levert dit een voordeel op van € 573.000. Het restant ad. € 31.000 is het gevolg van indexering.

Broek Oost (-/- € 0,1 miljoen)

Aangezien de opbrengsten zijn gerealiseerd, is de boekwaarde van het complex Broek Oost sterk verbeterd. Ten opzichte van de vorige herzieningen betekent dit een snellere afname van kavels. Hierdoor pakt de index over de verwachte opbrengsten wel nadelig uit. Ondanks het terugbrengen van de verwachte kosten resteert hierdoor een gesaldeerd nadeel op het verwachte resultaat van € 82.000. De verwachting is dat de laatste werkzaamheden in de openbare ruimte voor het deel woonrijp maken in 2022 worden afgerond.

Lange Wemen (+/+ € 0,1 miljoen)

Naar verwachting zal de horecawand nog conform de grondexploitatie uitgevoerd worden. Voor het overige is het de verwachting dat er kosten verhaald gaan worden middels exploitatie overeenkomsten. Deze worden naar verwachting in 2022 afgesloten. Op dit moment blijft de huidige grondexploitatie nog in stand. De (plan en civiele) kosten worden gezien de ontwikkelingen iets lager ingeschat. De ontwikkeling van de horecawand gaat naar verwachting halverwege het jaar starten.

Herontwikkeling Beckumerstraat (+/+ € 0,4 miljoen)

De grondexploitatie verbetert met name doordat de Tuindorpschool voor meer is verkocht dan de taxatie voorspelde.

Hart van Zuid (-/- € 0,1 miljoen)

De kaders van Hart van Zuid zijn met de besluitvorming van de Raad (zaaknummer 3221399) op 7 juli 2021 herzien. De grondexploitatie die een financiële vertaling bevat van de gewijzigde kaders vertoonde een verslechtering van € 3.100.000 contant per 1.1.2021. De verslechtering is met name een gevolg van de gewijzigde uitgangspunten voor de Oude Ketelmakerij. In de Oude Ketelmakerij is het nu mogelijk om versneld tot de ontwikkeling van een stedelijk woningbouwprogramma te komen met (financiële) ruimte voor gebouwde parkeervoorzieningen en een kwalitatief hoogwaardige invulling van de openbare ruimte op maaiveld. Hiernaast zijn er extra middelen beschikbaar gesteld voor de inrichting van de openbare ruimte van de Smelterij, de Appendage en de Hijschveste.

Per 01-01-2022 is de grondexploitatie van Hart van Zuid geactualiseerd. In samenhang met deze actualisatie zijn een tweetal correcties doorgevoerd die een groot positief effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Een terug te betalen subsidie (€ 3.700.000,-) die in 2015 beschikbaar gesteld is voor de verplaatsing van Stork naar de Kanaalzone wordt met ingang van deze jaarrekening verantwoord als lening. De kosten van de werkzaamheden die gerealiseerd zijn voor de aansluiting van de Zuidelijke Laan op de bestaande infrastructuur van de Boekeloseweg, de Wethouder Kampstraat en de Havenstraat zijn uit de grondexploitatie gehaald. Het betreft in hoofdzaak werkzaamheden in de bestaande openbare ruimte die op grond van het Besluit Begroten en Verantwoorden niet in de grondexploitatie verantwoord mogen worden. Hiermee zijn € 1.235.000,- kosten uit de grondexploitatie vervallen. Een restant raming van kosten van maatregelen in de Loweg à € 122.000,- zijn om dezelfde reden vervallen. Een reservering voor na te betalen overdrachtsbelasting van € 478.000,- is komen te vervallen omdat de kosten niet meer verwacht worden. Als gevolg van bovenvermelde wijzigingen verbetert het (nominale) resultaat van de grondexploitatie van Hart van Zuid met € 5.535.000.,-

Hiertegenover staan een aantal verslechteringen met een totaal effect van € 2.678.000,-. Doordat er kosten elders verantwoord worden en vervallen, kan € 1.650.000,- minder subsidie (innovatiedriehoek) verantwoord worden in de grondexploitatie. De Raad van Arbitrage heeft uitspraak gedaan in de zaak die de aannemer had aangespannen over de financiële afwikkeling van de aanleg van de Zuidelijke Laan en de realisatie van de nieuwe Boekelosebrug waardoor de kosten zijn toegenomen met € 605.000,-. Van Wijnen heeft een bouwplan ontwikkeld voor de Appendage op grond waarvan meer openbare ruimte gerealiseerd moet worden dan per 01-01-2021 ingeschat. De kosten van de inrichting van deze extra meters openbaar gebied zijn geraamd op € 162.000,-. Vanwege vertraging in enkele deelprojecten is € 200.000,- extra budget opgenomen voor plankosten en het exploitatieresultaat van de tijdelijke verhuur van bouwdeel 5 en 6 in de Koppeling is met € 61.000,- naar beneden bijgesteld.

De actualisatie van de prijzen en het wijzigen van de parameters (inclusief rente) heeft geleid tot een verbetering van € 181.000,-.

Wijkerslocatie Hemmelhorst (+/+ € 1,1 miljoen)

Op basis van een recent uitgevoerde taxatie zijn de geraamde opbrengsten gestegen met afgerond € 900.000,-. De rente is verlaagd waardoor € 200.000,- minder rente kosten opgenomen zijn in de geactualiseerde grondexploitatie.

Gezondheidspark (+/+ € 0,9 miljoen)

De kosten zijn nagenoeg gelijk gebleven aan de herziening van vorig jaar. De opbrengsten zijn aanzienlijk verbeterd. Dit heeft te maken met de markt conforme kavelprijs die hoger ligt dan eerder opgenomen in de grondexploitatie.

Oosterveld (+/+ € 1,7 miljoen)

Oosterveld verbetert met € 1,0 miljoen. Dat komt door een lagere rente, hogere kavelprijzen in combinatie met een versnelde uitgifte van de kavels. Door de versnelde uitgifte van de kavels is de looptijd ingekort tot 31-12-2023.

De Veldkamp (+/+ € 1,3 miljoen)

De Veldkamp verbetert door een lagere rente, hogere kavelprijzen in combinatie met een versnelde uitgifte van de kavels. Door de versnelde uitgifte van de kavels is de looptijd ingekort tot 31-12-2025.

BXL (Regionaal Bedrijventerrein Twente) (+/+ € 11,9 miljoen)

De laatst vastgestelde grondexploitatie sloot op een tekort van € 4,7 miljoen (netto contant per 01-01-2021). Dit is, verhoogd met 2% rente, € 4,8 miljoen op netto contante waarde per 01-01-2022. De concept grondexploitatie per 1-1-2022 sluit op € 7,1 miljoen positief. Daarbij is gerekend met de volgens het BBV verplichte discontovoet van 2% per jaar. Gerekend met de werkelijke rente bedraagt dit € 7,5 miljoen positief. Per saldo is sprake van een verbetering van de concept grondexploitatie van € 11,9 miljoen. De belangrijkste reden voor verbetering van de grondexploitatie is dat in 2021 meer kavels zijn uitgegeven dan verwacht (17,9 hectare, in plaats van 11,5 hectare) en daarnaast overeenstemming is bereikt over de (toekomstige) uitgifte van in totaal 25 hectare. Dit resulteert in een verkorting van de looptijd van het project. Uitgifte vindt plaats tegen hogere grondprijzen en tevens wordt een groter oppervlak dan begroot uitgegeven. Dit alles heeft ook een positief effect op de begrote civieltechnische werken en plankosten.

Risico’s
Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is toegenomen van € 7,7 miljoen bij de vastgestelde herzieningen 2021 naar € 9,2 miljoen bij deze herziening (bij 90% betrouwbaarheid). Het risicoprofiel is met name toegenomen doordat de grondprijzen dit jaar hard gestegen zijn. Daardoor is de inschatting voor risico’s op grondprijsdalingen toegenomen. Dat heeft met name invloed op de grondexploitatie Dalmeden.

Hieronder staan de tien grootste risico’s behorend bij de herziening 2022 vermeld (tussen haakjes staat welke invloed het betreffende risico heeft op het totale risicoprofiel):

1. Dalmeden

Bij het bestemmingsplan van Kamers maakt de gemeente de keus om meer groen en dus minder uitgeefbare vierkante meters grond te realiseren (24,6%).

2. Ontwikkeling van de rente

Momenteel profiteren we van een historisch lage rekenrente voor de grondexploitaties. Toch is de rente inmiddels weer langzaam aan het stijgen. Aanleiding voor de rentestijging is dat de inflatie hard is toegenomen en dat de politieke situatie in Europa onzeker is. Op de kapitaalmarkt vertaalt dit zich in een oplopende rente (18,3%).

3. Verkaveling Campus

De verkopen van kavels in Campus verlopen moeizaam, terwijl de markt voor bedrijfskavels juist enorm verbeterd is. De gemeente kan de keus maken om meer bedrijfskavels te realiseren en wat minder kantoor gerelateerde kavels. De opbrengsten voor de bedrijfskavels worden lager ingeschat, waardoor de exploitatie verslechtert. (12,0%).

4. Verkaveling Gezondheidspark

De verkopen van kavels in het Gezondheidspark verlopen moeizaam, terwijl de markt voor bedrijfskavels juist enorm verbeterd is. De gemeente kan de keus maken om meer bedrijfskavels te realiseren en wat mindergezondheids gerelateerde kavels. De opbrengsten voor de bedrijfskavels worden lager ingeschat, waardoor de exploitatie verslechtert. (8,4%)

5. Algemeen risico op grondprijsdaling

De gemeente heeft extern onderzoek laten doen naar marktconforme prijzen. Dat heeft geresulteerd in een sterke stijging van de prijzen. Dit is vastgelegd in de grondprijzennotitie van 2022. Als de markt voor de grondverkopen verslechtert, komen de grondprijzen onder druk komen te staan (8,2%).

6. Hart van Zuid

In de grondexploitatie van de Koppeling is ervan uitgegaan dat 15.000 m2 kantoren gerealiseerd worden. Gezien de leegstand van kantoren in Hengelo en maatschappelijke ontwikkelingen (meer thuiswerken) bestaat het risico dat de grondopbrengst die geraamd is voor het kantorenprogramma van de Koppeling niet volledig gerealiseerd wordt (3,6%).

7. Afzet bedrijventerreinen

De actuele politieke situatie in Europa kan de afzet van kavels voor bedrijventerreinen beïnvloeden. Wanneer potentiële optanten afzien van de aankoop vanwege onzekerheid, zal dit leiden tot extra plan- en financieringskosten (3,5%).

8. Dalmeden

Bij het bestemmingsplan van Meander Noord moet de gemeente, door bezwaren op het bestemmingsplan, terugvallen op oude plannen. Dan kunnen er minder uitgeefbare vierkante meters grond gerealiseerd worden (3,4%).

9. Hart van Zuid

Aan de subsidie die is toegezegd vanuit de Woningbouwimpuls zijn voorwaarden verbonden. Als niet aan de subsidievoorwaarden voldaan wordt, kunnen subsidies lager worden vastgesteld. Ten aanzien van de lagere vaststelling van de subsidie vanuit de Innovatiedriehoek is binnen de grondexploitatie al rekening gehouden met een lagere vaststelling omdat er minder kosten gemaakt zijn dan geraamd ten tijde van de subsidieaanvraag. Dit risico is dus niet meer betrokken in de risico inschatting (3,4%).

10. Hart van Zuid

In de berekening van de onrendabele top van de ondergrondse parkeergarage in de grondexploitatie van de Oude Ketelmakerij is ervan uitgegaan dat 20 deelauto’s gefaciliteerd gaan worden waardoor 60 parkeerplaatsen kunnen vervallen. Wanneer geen deelauto’s gefaciliteerd worden, zullen 60 extra parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage gerealiseerd moeten worden. Hiernaast worden de parkeernormen uit de parkeernormennota gemonitord. Wanneer uit de monitoring blijkt dat er meer parkeerplaatsen nodig zijn, zullen er meer gerealiseerd moeten worden (2,2%).

De tien grootste risico’s bepalen tezamen afgerond 87,6% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.