Grondbeleid

Visie gemeentelijk grondbeleid
De Nota Grondbeleid geeft aan welke positie de Gemeente Hengelo inneemt op de grondmarkt en legt de basis voor een transparante en eenduidige werkwijze bij de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente. De gemeente Hengelo wil met haar grondbeleid een bijdrage leveren aan de invulling van haar ambities op het terrein van o.a. wonen en economie. Het grondbeleid heeft daarmee een volgend karakter voor andere beleidsvelden en programma’s. Maatschappelijk kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Waar nodig pakt het grondbedrijf dan een actieve rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid
De grondmarkt rond Hengelo verandert op dit moment sterk. De vraag naar grond is groot, vooral omdat er in Twente veel nieuwe woningen moeten worden gebouwd. Ook in Hengelo zelf is de druk op de woningmarkt hoog en ziet de gemeente dat er meer behoefte is aan woonruimte. We werken in Hengelo met kracht en ambitie om meer woningen te realiseren, maar zien hierbij wel een aantal uitdagingen waar wij minder tot geen invloed op hebben. Zo is er krapte op de arbeidsmarkt en maakt netcongestie en de stikstof problematiek het uitdagend om snel woningbouw te realiseren. Omdat Hengelo belangrijk is voor nieuwe woningbouw binnen de regio, werkt de gemeente samen met het Rijk en de provincie aan een verstedelijkingsstrategie, waarin Hengelo en Enschede met de Spoorzone Hengelo Enschede (SHE) is aangewezen als grootschalige woningbouwlocatie. Door deze ontwikkelingen blijft de vraag naar grond in en rond Hengelo groot en neemt de waarde van grond op verschillende plekken verder toe.

Bedrijventerreinen vormen een belangrijke pijler voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Vitale toekomstbestendige bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de stad. Aangezien er de afgelopen jaren sprake was van een grote uitgifte, is ons aanbod voor reguliere bedrijvigheid momenteel schaars en kunnen we niet in de volledige vraag voorzien. Daarom zijn wij in 2025 gestart met een verkenning naar het toevoegen van ruimte voor bedrijven. Hiervoor heeft de gemeenteraad eind 2025 indicatoren vastgesteld waarmee in 2026 nieuwe geschikte locaties gezocht kunnen worden. Daarnaast heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om ondernemers te ondersteunen met het beter benutten van hun huidige kavels om zo optimaal gebruik te maken van de schaarse ruimte.

De agrarische grondprijzen in Overijssel stijgen licht, wat past bij de landelijke trend van hogere prijzen voor landbouwgrond.

Het grondbedrijf vervult een belangrijke rol in de strategische verwerving en sturing op ontwikkellocaties. Daarnaast is het grondbedrijf gepositioneerd als de (financiële) beheersorganisatie achter alle gemeentelijke grondexploitaties. Dit omvat het strikt toepassen van BBV‑kaders, waaronder het faseren van grondexploitaties, het periodiek actualiseren van grondexploitaties en het zorgvuldig bepalen van voorzieningen, risico’s en resultaatverwachtingen. De BBV‑systematiek vraagt om transparante besluitvorming, heldere financiële sturing en een continue monitoring van risico’s binnen de grondportefeuille.

Parameters grondexploitaties
Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herziening grondexploitaties vastgesteld door de Raad. De Raad heeft de parameters, die in de grondexploitaties gebruikt worden, op 14 januari 2026 vastgesteld (zaaknummer 4005608). In de grondexploitaties gaan we uit van het prijspeil per 1 januari 2026. De parameters worden gebruikt om het verwachte resultaat te bepalen.

Planresultaten grondexploitaties
In de herzieningen van 2026 zijn de grondexploitaties geactualiseerd en opnieuw berekend. In de onderstaande tabel staat de samenvatting per grondexploitatie voor wat betreft de boekwaarde, eindwaarde, voorziening en de looptijd van de grondexploitaties. Voor de onderliggende gegevens wordt verwezen naar deel II van de herzieningen:

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een negatief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. Voor veruit de meeste grondexploitaties geldt dat niet, aangezien de kosten vrijwel altijd voor de baat komen. De boekwaarden van De Veldkamp, Wijkerslocatie Hemmelhorst en Businesspark XL zijn niet opgenomen in de gemeentelijke administratie, omdat deze samen met één of meerdere andere gemeenten wordt gedraaid.

De boekwaarde is € 100,3 miljoen (inclusief de externe projecten de Veldkamp, Wijkerslocatie Hemmelhorst en Businesspark XL). De boekwaarde exclusief de externe grondexploitaties bedraagt € 105,7 miljoen. De boekwaarde van wijkerslocatie Hemmelhorst en De Veldkamp is opgenomen in de administratie van de gemeente Borne.

De boekwaarde van Businesspark XL is opgenomen in de administratie van de gemeenschappelijke Regeling Regionaal Bedrijventerrein Twente. In de administratie zitten o.a. een grondexploitatie, de parkmanagementvoorzieningen, een kade, een erfpachtbedrijf etc. In verband met de liquidatie de gemeenschappelijke regeling in 2026 verwacht de gemeente een financiële afrekening te ontvangen. De omvang van deze bate is afhankelijk van de interpretatie van bepaalde rechten en verplichtingen binnen het samenwerkingsverband. Het gaat dan met name om het onderhoud en herstel van schade bij de parkmanagementvoorzieningen die van invloed kunnen zijn op de onderhandelingen voor de overdracht aan de coöperatie. Omdat op balansdatum de financiële omvang van het totaal op sommige onderdelen nog niet uit onderhandeld zijn, is deze toekomstige bate niet in de balans opgenomen. De uiteindelijke verwerking zal plaatsvinden in de jaarrekening 2026. Bij de herzieningen van 2026 nemen we fictief aan dat de grondexploitatie doorloopt en nemen we daarbij de laatst vastgestelde grondexploitatie per 1 januari 2026 op. In de bovenstaande tabel van de planresultaten staan de boekwaardes, de eindwaardes alsof de grondexploitatie gewoon doorloopt. In de jaarrekening van 2025 zal de al berekende tussentijdse winst (€ 78 mille) van de grondexploitatie, het erfpacht- en het huurresultaat worden opgenomen in de reserve grondexploitaties.

De grondexploitaties met een negatief bedrag op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verliesgevend resultaat. Voor het verlies treffen we (voor ons aandeel) op contante waarde een voorziening. Die voorziening voor alle tekortexploitaties is per 31 december 2025 € 61,9 miljoen. De voorziening was bij de laatst vastgestelde jaarrekening per 31 december 2024 € 62,4 miljoen. De voorziening is gedaald door het afsluiten van de grondexploitatie Lange Wemen en de wijziging van de resultaten van de verschillende grondexploitaties (zoals hieronder toegelicht onder voortgang projecten). Een gedetailleerde uitwerking per project wordt gegeven in deel ll van de herzieningen van 2026.

Het afsluiten van de grondexploitaties en daarmee dalen van de voorziening was niet conform de verwachting bij de herzieningen 2025. Dat wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat de gezamenlijke grondexploitatie van de Veldkamp dit jaar niet is afgesloten. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat er in 2026 nog enkele noodzakelijke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, dat er nog verkopen gepland staan die invloed hebben op de eindafrekening en dat een goed beheer van het project vraagt dat de betrokken projectgroep het proces ook in 2026 blijft begeleiden.

De voorziening blijft daarom een jaar langer in stand. De daar bij horende uitbetaling aan Borne verschuift ook met een jaar. De gemeente Borne wil daarover nog nadere afspraken maken. De verwachting is dat de grondexploitatie in 2026 wel kan worden afgesloten.

Ontwikkeling Reserve Grondexploitaties
Het saldo van de grondexploitaties bedroeg in 2025 € 5,4 miljoen. De afgelopen jaren is het saldo van de reserve grondexploitaties gestegen. In de jaarrekening van 2024 was er sprake van een eenmalige daling door een deelafsluiting van de grondexploitatie Dalmeden (min € 6,2 miljoen). Het resultaat van de grondexploitatie was hetzelfde, maar het moment waarop de winst werd genomen was gewijzigd.

In 2025 hebben we weer de stijgende lijn te pakken. Bij de herzieningen van 2025 hebben we aangegeven dat we verwachten dat de reserve eind 2025 € 22,4 miljoen bedraagt. De reserve bedraagt per 31 december 2025 € 22,7 miljoen. Dit is een verbetering van € 0,3 miljoen t.o.v. de verwachte reserve eind 2025. Desondanks dit redelijk dicht bij elkaar ligt, zijn er veel wijzigingen geweest in het resultaat van de reserve.

In 2025 zijn er vijf momenten geweest waar we een verslechtering van de reserve hebben gepresenteerd.

• In de zomernota 2025-2029 is er voor € 150.000 toegekend aan extra groen voor de Kanaalzone ten laste van de reserve grondexploitaties

• In de tweede beleidsrapportage hebben we melding gemaakt van een verslechtering in de reserve grondexploitaties van in totaal € 1.050.000. De grondexploitaties van Campus Driene hadden de grootste verslechtering van € 700.000 door o.a. een tegenvallende aanbesteding.

• Bij de beleidsbegroting 2026-2029 hebben we een voordeel gepresenteerd van € 1,7 miljoen. Dit werd met name veroorzaakt door de verwachte verkoop van strategische gronden, waardoor de daarop rustende voorziening kon vervallen.

• De vastgestelde grondprijzen zijn iets meer gestegen dan verwacht, waardoor er € 600.000 voordeel ontstaat in de reserve grondexploitaties

• De parameters zijn opnieuw vastgesteld door de Raad. Dit veroorzaakte een verslechtering van € 100.000.

Daar komen nu de volgende (grote) wijzigingen bij:

• De verkoop van een kavel op het Walkatenplein gaat niet door waardoor de verwachte tussentijdse winst niet genomen is. De reserve verslechtert daardoor met € 2,2 miljoen.

• De verkoop van kavels bij Dalmeden is juist weer harder gegaan dan verwacht waardoor de reserve verbetert met € 1,0 miljoen.

• De strategisch verworven gronden hebben een aantal verkopen gerealiseerd en de gronden zijn opnieuw getaxeerd. Daardoor is er € 0,4 miljoen minder voorziening nodig.

Bij de presentatie op hoofdlijnen komt de stand van de reserve Grondbedrijf uit op € 22,6 miljoen. In de gedetailleerde uitwerking van alle grondexploitaties, het erfpachtbedrijf, de strategische gronden etc. sluit de reserve exact op € 22,7 miljoen.

Dit verschil wordt veroorzaakt doordat de rapportage op hoofdlijnen is. De kleinere wijzigingen komen in dit overzicht niet voor. In de onderliggende herzieningen Deel II zijn die diverse kleine projectmatige plussen en minnen verwerkt. De gedetailleerde stand (€ 22,7 miljoen) is de formele en definitieve waarde, omdat deze rechtstreeks voortvloeit uit de optelsom van alle herzieningen op projectniveau.

In de komende jaren wordt een sterke stijging van de reserve verwacht. Deze wordt met name veroorzaakt door de verplichte tussentijdse winstname. In 2026 wordt er naar verwachting € 3,1 miljoen aan tussentijdse winst bijgeschreven, met name door de verwachte verkoop van kavels bij Dalmeden. Tevens stroomt er jaarlijks ongeveer € 0,9 miljoen aan erfpachtresultaten en huren de reserve binnen.

In de tabel hieronder staat de verwachte stand van de reserve per 31-12 in de komende jaren (* miljoen):

Voortgang projecten
Navolgend staat een korte omschrijving van de grootste wijzigingen in de vastgestelde grondexploitaties in 2025. Het vergelijk is per prijspeil 1 januari 2026. Alle afzonderlijke grondexploitaties worden gepresenteerd in de herzieningen deel II die tegelijkertijd met de jaarstukken worden aangeboden aan de Raad. De grondexploitaties die dit jaar zijn afgesloten (Veldwijk Noord, Lange Wemen) behalen ongeveer de verwachte resultaten en worden hieronder verder niet toegelicht. Vorig jaar is er één nieuw project vastgesteld (Wolfkaterweg), die nog niet verwerkt is in de jaarrekening 2024. Deze vergelijken we met de laatst vastgestelde raadsstukken.  Daaruit blijkt dat de grondexploitatie verbetert met € 0,2 miljoen.  

Daarnaast is er bij de tweede beleidsrapportage een verslechtering gerapporteerd bij Campus Driene (-/- € 700.000) en de Beekstraat (-/- € 200.000). In de zomernota 2025-2029 is er voor €  150.000 toegekend aan extra groen voor de Kanaalzone. Al deze verslechteringen zitten in de uitleg hieronder. Uiteraard zijn de aangepaste parameters en grondprijzen verwerkt in de grondexploitaties. 

Marskant (-/- € 0,1 miljoen)

Door aanpassing van de civiele kosten in het kader van het gefaseerd woonrijp maken is de verwachting dat de grondexploitatie verslechtert. Het project gaat richting aanbesteden van het woonrijp maken. Hierdoor is een nieuwe inschatting gemaakt van de verwachte kosten. Deze leidt tot een hogere verwachting dan waarmee vorig jaar werd gerekend. Het gevolg is een neerwaartse bijstelling van het resultaat met € 0,1 miljoen. Op contante waarde is het verwachte eindresultaat nu € 1,9 miljoen negatief, ten opzichte van € 1,8 miljoen vorig jaar.  

Beekstraat (-/- € 0,1 miljoen)

In de tweede beleidsrapportage is vermeld dat de grondexploitatie verslechtert doordat meer plankosten gemaakt moeten worden en doordat de opbrengst uit tijdelijke verhuur is tegengevallen. De huuropbrengsten vallen tegen doordat er veel huurders vetrokken zijn waarna de panden verhuurd zijn door middel van leegstandsbeheer. Bij leegstandsbeheer kunnen de panden snel en gemakkelijk leeggemaakt worden ten behoeve van sloop en herontwikkeling. Per saldo leidde het voorgaande tot een verslechtering op van € 0,2 miljoen voor de reserve grondexploitaties. De looptijd van de grondexploitatie is met 2 jaar verlengd omdat verwacht wordt dat de bioscooplocatie in 2030/2031 ontwikkeld zal worden. Als gevolg van het verlengen van de looptijd is de contante waarde verbeterd met € 0,1 miljoen ten opzichte van hetgeen bij de tweede beleidsrapportage gemeld is. 

Woonwagens (-/- € 0,2 miljoen)

In 2025 is gewerkt aan het inrichtingsplan voor de woonwagenlocaties. Op basis hiervan is een nieuwe inschatting gemaakt van de civiele kosten door middel van een detailleerde Standaard Systematiek Kostenraming (SSK-raming). Deze kostenraming is hoger uitgevallen wat voor het grootste gedeelte zorgt de verslechtering in de grondexploitatie. In mindere mate, maar wat ook voor een verslechtering in de grondexploitatie heeft gezorgd, is de stijging van de plankosten en de verlenging van de looptijd van het project (was oorspronkelijk 2027). Al met al heeft dit tot gevolg dat de grondexploitatie per 1 januari 2026 op contante waarde € 0,2 miljoen lager is geworden ten opzichte van vorig jaar.  

Campus Driene (-/- € 0,8 miljoen)

In de tweede beleidsrapportage is vermeld dat de grondexploitatie verslechtert door o.a. de tegenvallende aanbesteding. In totaal leverde dat een verslechtering op van € 0,7 miljoen voor de reserve grondexploitaties. De ontwikkelaar heeft meer grond afgenomen (€ 3,3 miljoen) dan dat we verwacht hadden in 2025. Dat is een wenselijke ontwikkeling, omdat de realisatie daarmee naar verwachting sneller gaat. Er zit wel een financieel nadeel aan. We hebben contractueel afgesproken dat er elk jaar 2,4% indexering betaald wordt. Als er eerder wordt afgenomen ontvangen we deze indexering niet, maar ontvangen we wel de rente over dat bedrag. Omdat de rente 0,1% is hebben we daarom een verslechtering van iets minder dan € 0,1 miljoen.  

Dalmeden (+/+ € 0,3 miljoen)

Door de bijstelling van de grondprijzen is de verwachting dat het resultaat van de grondexploitatie van Dalmeden hoger uitvalt. De tweede fase van Meander Noord zal dit jaar in de verkoop gaan. De eerste fase is goed verlopen en er zijn 42 kavels verkocht. De kosten wat betreft bouw- en woonrijp maken zijn iets hoger gezien de kostenindexering. Vergeleken met vorig jaar is de grondexploitatie op contante waarde erop vooruitgegaan met ruim € 0,3 miljoen.

Wolfkaterweg (+/+ € 0,2 miljoen)

Vorig jaar is de Wolfkaterweg in Beckum als nieuw project vastgesteld. Dit is nog niet verwerkt in de jaarrekening. Deze vergelijken we daarom met de laatst vastgestelde raadsstukken.  Daaruit blijkt dat de grondexploitatie verbetert met € 0,2 miljoen. Dit heeft voornamelijk te maken met de stijging van de grondprijzen.  

Wijkerslokatie Hemmelhorst (+/+ € 0,3 miljoen)

De grondopbrengsten zijn in 2025 meer gestegen dan geraamd.

Walkatenplein (+/+ € 0,3 miljoen)

Voor de bedrijfskavel op het Walkatenplein was door middel van inschrijving een partij gevonden. Helaas hebben zij afgezien van de optieovereenkomst. Door verschillende onzekerheden van buitenaf hebben zij ervoor gekozen om geen grote investering te maken. De optierente hebben we ontvangen want deze viel al in de betalende termijn. 

Het aanbod van kleine bedrijfskavels is er op dit moment in Hengelo niet. Daarom is de keuze gemaakt om het Walkatenplein te gaan verkavelen. Dit houdt in dat er opnieuw een inschrijving zal worden geopend. De vierkante meter prijzen van de bedrijfskavels zijn gestegen en hierdoor zullen de opbrengsten een stuk hoger uitvallen. Wel zijn er dit jaar wat meer civiele kosten gemaakt dan begroot. Op contante waarde is het verwachte eindresultaat ruim € 0,3 miljoen hoger dan vorig jaar.  

Risico’s
Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is toegenomen van € 8,3 miljoen bij de vastgestelde herzieningen 2026 naar € 10,7 miljoen deze herziening (in beide gevallen is gerekend met een 90% betrouwbaarheid). Het risicoprofiel is toegenomen doordat er ten opzichte van de vorige herzieningen de risico’s voor stikstof, netcongestie en drinkwateraansluiting zijn gekwantificeerd. In de vorige herzieningen hadden we deze alleen in de uitleg meegenomen. Hieronder staan de tien grootste risico’s van de Grondexploitaties vermeld (tussen haakjes staat welke invloed het betreffende risico heeft op het totale risicoprofiel):

1. Algemeen risico: De verplichte disconteringsvoet geeft te weinig voorziening

We berekenen het resultaat van de grondexploitaties, inclusief 0,1% rentekosten op het eind van het project. Vervolgens rekenen we per project uit hoeveel geld we nu op de rekening moeten hebben staan om tekorten af te dekken. We weten dat we maar 0,1% rente ontvangen. Toch worden we verplicht te doen alsof we wel 2% (disconteringsvoet) ontvangen. Het risico is dat er nu te weinig dekking is vanuit de getroffen voorziening (24,0 %).

2. Algemeen risico: Netcongestie

De file op het elektriciteit netwerk zorgt er voor dat we in de projecten maatregelen moeten nemen om de bouw van woningen te kunnen realiseren. In het midden van het land dreigt er al een woningbouwstop. Doordat bouwers meer kosten moeten maken (toevoegen van voorzieningen zoals extra elektronica om het vermogen te regelen) zijn er minder grondopbrengsten. Door de netcongestie is het aannemelijk dat we langere procedures hebben en dus meer plankosten. (16,2%).

3. Algemeen risico: Er worden geen drinkwater aansluitingen meer toegevoegd

Drinkwaterbedrijf Vitens waarschuwt dat nieuwe woningen in Twente mogelijk geen drinkwateraansluiting meer krijgen door de toenemende vraag naar water. Er moeten drinkwater besparende voorzieningen worden toegevoegd aan woningen. Te denken valt aan regenwatergebruik voor de toilet en wasmachine (10,4%).

4. Algemeen risico: Ontwikkeling van de rente

Momenteel profiteren we van een historisch lage rekenrente voor de grondexploitaties. Bij rentestijging is het grondbedrijf extra kwetsbaar. De onzekere politieke situatie in Europa kan zich op de kapitaalmarkt vertalen naar een oplopende rente (9,3 %).

5. Algemeen risico: Kostenstijging

Bij de parameters hebben we rekening gehouden met een stijging van civiele kosten. Door de grillige marktomstandigheden bestaat er een risico dat de kostenstijging verder oploopt dan de op dit moment ingeschatte ontwikkeling (8,4 %).

6. Hart van Zuid (WBI-subsidie)

Aan de subsidie die is toegezegd vanuit de Woningbouwimpuls zijn voorwaarden verbonden. Als niet (volledig) aan de subsidievoorwaarden, zoals de tijdige realisatie van woningen, voldaan wordt, kunnen subsidies lager worden vastgesteld. Dit geldelijke gevolg van het uitvallen of verminderen van subsidie ontvangsten levert een gewogen kans op van 6,0 %.

7. Algemeen risico: grondprijsdaling

Als de markt voor de grondverkopen verslechtert, komen de grondprijzen onder druk te staan. Dit algemene risico kan zich in verschillende complexen voordoen waarbij we nog kavels gaan uitgeven (3,8 %).

8. Walkatenplein

Doordat de verkoop van de kavel niet is doorgegaan kan dat stagnatie van de verkoop tot gevolg hebben, waardoor er een nieuw plan met meer substructuur kan komen. Dat leidt tot minder uitgeefbare meters en meer kosten (3,7 %).

9. Hogere kosten openbare ruimte Beekstraat en omgeving

De kwaliteitseisen die gesteld worden aan de binnenstad zijn hoger dan geraamd (4,2%)

10. Hart van Zuid (Hijschveste)

In het deelgebied de Hijschveste is de kans aanwezig dat er meer openbare ruimte gerealiseerd wordt dan op dit moment in de aannames is verwerkt. Als gevolg hiervan kunnen de investeringen in de grondexploitatie hoger uitvallen (2,4 %).

Het risico van het grondbedrijf is per saldo toegenomen van € 8,3 miljoen naar € 10,7 miljoen bij 90% betrouwbaarheid. De belangrijkste oorzaak hiervan zijn de nieuwe projecten en een toegevoegd risico over de hoogte van de voorziening