6.4. Grondbeleid

Visie gemeentelijk grondbeleid
De gemeenteraad heeft de nota grondbeleid 2017-2021 op 19 december 2017 vastgesteld. De gemeente Hengelo wil met haar grondbeleid een bijdrage leveren aan de invulling van haar ambities op het terrein van o.a. wonen en economie. Het grondbeleid heeft daarmee een volgend karakter voor andere beleidsvelden en programma’s. Gelet op de huidige grondvoorraad zal een actief grondbeleid voor nieuwe projecten situationeel worden toegepast. Maar maatschappelijk kan het wenselijk zijn om bepaalde ontwikkelingen in de stad te stimuleren of juist af te remmen. Waar nodig pakt het grondbedrijf dan een actieve rol op om zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad.

Actualiteit gemeentelijk grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid vergt maatwerk. In de nota grondbeleid is er daarom voor een situationeel grondbeleid gekozen. Deze flexibele aanpak is aan te passen naar aanleiding van doelen en omstandigheden. De grondposities van de gemeente en marktpartijen zijn sterk bepalend voor de strategie die kan worden gevolgd. De gemeente heeft een sterkere ontwikkelingspositie wanneer gronden in eigendom zijn, dan in de gevallen waar ze geen grondpositie heeft. Met het innemen van strategische posities verkrijgt de gemeente een meer sturende rol in het proces en de planning van gronduitgifte. Het afgelopen jaar heeft de Raad daarom bijvoorbeeld een strategische aankoop gedaan aan het Burgemeester Jansenplein om de realisatie van de horecawand mogelijk te maken. Het is wenselijk om beleid te ontwikkelen voor strategische aankopen om zodoende sneller te kunnen anticiperen op ontwikkelingen uit de markt.

De economische ontwikkelingen op de woningmarkt hebben gevolgen voor de gebiedsontwikkeling. Door de grote vraag ontstaat druk om meer woningbouw te gaan ontwikkelen dan dat er feitelijk door modellen als Primos worden voorspeld. Gezien de huidige vraag uit de markt en de signalen dat er voorlopig nog geen sprake is van krimp, is dat een logische en gewenste ontwikkeling. Omdat onzeker is in hoeverre in de toekomst de modellen werkelijkheid worden, ontstaat hierdoor een risico dat er meer wordt geprogrammeerd dan de lange termijn behoefte. Het onderhanden werk van de gemeente kan dan minder waard worden. Er zal dan, conform wetgeving, meer voorziening getroffen moeten worden. Naast deze economische en demografische ontwikkelingen is er de noodzaak om woningen te verduurzamen en moeten er keuzes gemaakt worden in de bestaande woningvoorraden.

Bedrijventerreinen vormen een belangrijke pijler voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Vitale toekomstbestendige bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de stad. Voor de bedrijventerreinen geldt dat de verwachte vraag en het aanbod in evenwicht zijn. De regionale programmeringsafspraken tussen de 14 Twentse gemeenten zijn in december 2019 formeel bekrachtigd na ondertekening door de gemeente Almelo. Specifiek inzake PFAS en stikstof worden ontwikkelingen actief gevolgd en worden bedrijven daar waar mogelijk actief ondersteund bijvoorbeeld bij het berekenen van stikstof emissies.

In 2015 is de Omgevingswet door de Tweede Kamer aanvaard. De inwerkingtreding wordt in 2021 verwacht. In februari 2019 is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom ingediend bij de Tweede Kamer. Hierin worden regels toegevoegd aan de Omgevingswet voor instrumenten die ingrijpen op het eigendom van gronden. De Aanvullingswet beoogt onder andere de Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg), de Onteigeningswet (Ow) en de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) op te nemen in de Omgevingswet. De inhoud van de Omgevingswet zal gevolgen hebben voor het grondbeleid, maar het in nu nog onduidelijk hoe de concrete invulling gaat worden.

Gezien de economische, demografische, wettelijke, milieutechnische en stedelijke ontwikkelingen zal de gemeente een weloverwogen ontwikkelstrategie moeten realiseren. De ambities, de aanpak en de risico's moeten zorgvuldig op elkaar afgestemd worden. Het grondbeleid zal daar waar het nodig is, aangepast moeten worden. Vooralsnog houden we het situationeel grondbeleid in stand.

De gemeente laat uiteraard haar grondexploitaties aansluiten bij het BBV. Kort gaan we hieronder nog in op een aantal punten van het BBV die een nadere toelichting behoeven:

Looptijd langer dan tien jaar.
De volgende gemeentelijke grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar. In de grondexploitaties is geen opbrengstenindexering gerekend na tien jaar. Dit is een risico beperkende maatregel.

De volgende vier gemeentelijk grondexploitaties hebben een looptijd langer dan tien jaar:

• In Dalmeden verkopen we voornamelijk grotere kavels. Het is de verwachting dat er na de gestelde tienjaarstermijn nog steeds vraag is naar deze kavels;

• Hart van Zuid is opgedeeld in diverse deelprojecten. De meeste grondexploitaties vallen ruim binnen de tienjaarstermijn. Uitzondering hierop vormt het WTC Businessdistrict waarin de laatste investeringen (woonrijp maken) geraamd zijn in 2034. Het WTC Businessdistrict is een compacte kantorenlocatie waarvoor de lange looptijd op zich een risico beperkende maatregel is;

• In Oosterveld en Campus vielen de verkopen tegen. Uit voorzichtigheid is de planning voor de uitgifte daarom naar achteren bijgesteld . Daarmee wordt de tienjaarstermijn overschreden.

Daarnaast neemt de gemeente deel in de volgende twee projecten met een looptijd langer dan tien jaar:

• Businesspark XL heeft een looptijd tot en met 2030 en valt daarmee net buiten de tienjaarstermijn. Er is op dit moment veel vraag naar deze kavels. Verwacht wordt dat er ook na de gestelde tien jaar voldoende vraag is voor deze kavels;

• De Hemmelhorst is sterk uit gefaseerd omdat er niet veel vraag naar grote, agrarische kavels voor wijkers is. Het verlengen van de looptijd is daarmee een risico beperkende maatregel.

Planresultaten en parameters grondexploitaties
Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks middels de herziening grondexploitaties vastgesteld door de Raad. De Raad heeft de parameters, die in de grondexploitaties gebruikt worden, op 3 december 2019 vastgesteld. Deze parameters worden gebruikt om het resultaat te bepalen. Het gaat om de volgende parameters:

In de onderstaande tabel staan de resultaten per grondexploitatie:

Grondexploitaties die in de bovenstaande tabel bij de boekwaarde een positief bedrag hebben staan, hebben een spaarsaldo. De boekwaarden van De Veldkamp, wijkerslocatie Hemmelhorst en Businesspark XL zijn niet opgenomen in de gemeentelijke administratie. De boekwaarde van wijkerslocatie Hemmelhorst en De Veldkamp is opgenomen in de administratie van de gemeente Borne en de boekwaarde van Businesspark XL is opgenomen in de administratie van de Gemeenschappelijke Regeling BXL. De gemeente Hengelo is (risicodragend) deelnemer in deze grondexploitaties.

De grondexploitaties met een negatief bedrag op eindwaarde zijn de grondexploitaties met een verlies. We presenteren de verschillende deelprojecten van Hart van Zuid, maar voor Hart van Zuid als totaal wordt één voorziening getroffen. Vandaar dat sommige winstgevende deelprojecten (712, 713, 714 en 716) in de bovenstaande tabel toch als verliesgevend wordt gepresenteerd. Voor het verlies treffen we (voor ons aandeel) op contante waarde een voorziening. Die voorziening is per 31 december 2019 € 78,5 miljoen. De voorziening was bij de laatst vastgestelde jaarrekening per 31 december 2018 € 75,4 miljoen.

Ontwikkeling Reserve Grondexploitaties

De laatste jaren zijn er grote stappen gezet om de reserve grondexploitaties op een goed peil te krijgen. Het ging dusdanig goed dat er vorig jaar bij de kadernota besloten is om geen rente toe te voegen aan deze reserve, omdat er voldoende middelen in de reserve zaten om de eigen risico's op te vangen. In 4 jaar tijd wordt er daarom € 6 miljoen uit deze reserve gehaald.

Maar bij de actualisatie van de grondexploitaties komt naar voren dat de risico's met ruim 12 miljoen zijn toegenomen (zie de risico's in deze paragraaf, het gaat voornamelijk over het mogelijk toevoegen van programma) en blijkt dat nieuwe initiatieven meer en meer gericht worden op binnenstedelijke projecten. Waar het grondbedrijf voorheen "weiland" projecten had om geld te verdienen is er nu de situatie dat de nieuwe projecten voornamelijk geld gaan kosten. Om nieuwe projecten mogelijk te kunnen maken zal er dan een beroep gedaan worden op de reserve grondexploitaties.

Stand van de reserve grondexploitatie

Naar verwachting bedraagt het vrij besteedbare deel van de reserve eind 2020 € 8,0 miljoen. De reserve staat naar verwachting op € 7,1 miljoen in 2022. In de tabel hieronder staat de verwachte stand van de reserve per 31-12 in de komende jaren (* miljoen):

Ten opzichte van de vastgestelde herzieningen van 2019 wordt de reserve € 2,7 miljoen hoger. Deze verbetering wordt met name veroorzaakt door de verbetering van de grondexploitatie BXL en de verbetering van de Materiele Vaste Activa (dit jaar zijn alle complexen getaxeerd en deze vallen gunstiger uit dan verwacht). Daar staat tegenover dat de eigen bedrijventerreinen uit voorzichtigheid het verwachte uitgiftetempo verlaagd hebben (en er dus een verslechtering optreedt).

Voortgang projecten

Navolgend staat een korte omschrijving van de grootste wijzigingen in de vastgestelde grondexploitaties in 2019. Tussen haakjes staat de wijziging van het verwachte resultaat ten opzichte van vorig jaar (prijspeil 01-01-2020).

Lange Wemen (-/- € 1,2 miljoen)

De civiele kosten zijn toegenomen met € 0,7 miljoen conform het raadsbesluit van juli 2019 (zaaknummer 2368599). Daarnaast is de staat van het pand aan het Burgemeester Jansenplein 11-17 en het naastgelegen pand zo precair dat er veel extra onderzoek en begeleiding nodig is, waardoor de kosten met € 0,2 miljoen toenemen. De bijdragen voor riolering en verlichting van de algemene dienst mogen niet meer verantwoord worden in de grondexploitatie (€ - 0,3 miljoen). Deze bijdragen worden nu gestort in de reserve grondexploiaties.

Dalmeden (-/- € 1,7 miljoen)

Dalmeden verslechtert met € 1,7 miljoen op contante waarde. Deze verslechtering wordt veroorzaakt door het uitfaseren van het project met 4 jaar; afsluiting van het project vindt volgens verwachting plaats in 2035. Deze uitfasering heeft een kostenverhogend gevolg op de bouw- en woonrijp maakkosten, de plankosten en de beheerskosten. Ook heeft de uitfasering gevolgen op de rentekosten. Verder zijn de plankosten, de bouw- en woonrijp maakkosten en de beheerskosten geïndexeerd. De verslechtering wordt wat afgevlakt doordat alle nog uit te geven kavels gewaardeerd zijn tegen de grondprijzen zoals deze zijn vastgelegd in de grondprijsnotitie van 2020.

Medaillon (-/- € 0,2 miljoen)

Medaillon verslechtert met € 0,2 miljoen op contante waarde. Deze verslechtering wordt veroorzaakt door het uit faseren van een extra jaar. Door deze uit fasering worden er meer plankosten gemaakt dan geraamd. Ook is er extra krediet opgenomen voor de herstelwerkzaamheden van de reeds bouw- en woonrijp aangelegde openbare ruimte. Dura Vermeer Bouw Hengelo BV is nog aan het ontwikkelen op deelgebied 1 en afrondende werkzaamheden aan het uitvoeren op deelgebieden 2 en 3. Door het niet kunnen afronden en overdragen van woonrijpe openbare ruimten, blijven herstelkosten drukken op het project. Naar verwachting heeft Dura Vermeer Bouw Hengelo BV in 2021 alle bouwwerkzaamheden afgerond en kan Medaillon compleet woonrijp gemaakt en overgedragen worden.

Broek Oost (-/- € 0,4 miljoen)

In 2019 heeft de gemeente met BPD Ontwikkeling B.V. een vaststellingsovereenkomst gesloten betreffende de invulling en uitoefening van de bouwclaim in het gebied Broek Noord. Onderdeel daarvan is dat een kavel, die eerder in Broek Oost lag, als gevolg van een nieuw verkavelingsplan in Broek Noord is komen te liggen. Dit betekent dat deze opbrengst niet meer in Oost wordt verantwoord, maar nu deel uitmaakt van de begrote grondopbrengsten in Broek Noord en dus aan die exploitatie is toegevoegd. De grondopbrengst in Oost neemt hierdoor af met € 0,2 miljoen. Als gevolg van prijsaanpassingen stijgt de begrote opbrengst van de overige bouwgrond met € 0,1 miljoen. De kosten van verwerving, civiele techniek en plankosten nemen toe met totaal € 0,2 miljoen. De kosten van indexering en rente nemen als gevolg van de wijzigingen toe met € 0,1 miljoen.

Gezondheidspark (-/- € 0,4 miljoen)

Het Gezondheidspark verslechtert met € 0,4 miljoen op contante waarde. Deze verslechtering wordt veroorzaakt door het uit faseren en het aanvullen van het krediet van de plankosten. Er zijn wat extra bijdragen en opbrengsten binnen gekomen waar niet op gerekend was in de grondexploitatie, maar deze vallen in het niet bij de extra kosten. Het project is met 4 jaar uit gefaseerd. Hiervoor is extra krediet nodig voor met name de plankosten. Verder zijn de plankosten, de bouw- en woonrijp maakkosten en de beheerskosten geïndexeerd. Deze kostenverhogende maatregelen werken ook door op met name de financieringskosten. Afronding en afsluiting van het project gezondheidspark, staat gepland voor 2029.

Oosterveld (-/- € 1,4 miljoen)

Evenals bij Campus loopt ook bij Oosterveld de feitelijke uitgifte van bedrijfskavels achter t.o.v. de prognose. Daarom is het project uit-gefaseerd. De plankosten en beheerskosten zijn verhoogd met € 0,9 miljoen. De rentelasten en de indexeringskosten nemen toe met € 1,9 miljoen. Het resultaat is dat het tekort toeneemt met € 2,8 miljoen tot € 7,0 miljoen op eindwaarde 31-12-2036. Op netto contante waarde 1-1-2020 is de verslechtering € 1,4 miljoen.

Campus (-/- € 0,4 miljoen)

De feitelijke uitgifte van bedrijfskavels loopt al enige tijd achter t.o.v. de prognose. Daarom is het project uit-gefaseerd en is de prognose van de jaarlijkse uitgifte meer in overeenstemming met het gerealiseerde langjarig gemiddelde gebracht. De plankosten en beheerskosten zijn daarom verhoogd met € 0,2 miljoen. De rentelasten en indexeringskosten nemen toe met € 0,9 miljoen. Het resultaat is dat het tekort toeneemt met € 1,1 miljoen tot € 9,9 miljoen op eindwaarde 31-12-2030. Op netto contante waarde 1-1-2020 is de verslechtering € 0,4 miljoen.

BXL (+/+ € 9,0 miljoen)

De verbetering van de grondexploitatie van BXL hangt vooral samen met een bijstelling van de grondprijs en de verbeterde gronduitgiftevooruitzichten. Het afgelopen jaar zijn overeenkomsten gesloten over een oppervlak van 13,4 hectare. Als gevolg van deze overeenkomsten wordt de looptijd van het project met vier jaar verkort en dat heeft een positief effect op de begroting van rente-, plan- en beheerkosten.

Risico’s
De risico’s van het grondbedrijf hebben met name betrekking op de vastgestelde grondexploitaties. Voor de risico’s van de grondexploitaties geldt dat er een wisselwerking is tussen de herziening van de grondexploitaties en de risico’s. Wanneer een risico (financieel) wordt verwerkt in de grondexploitatie vervalt daarmee dat specifieke risico, het wordt dan voorzien. Het geraamde financiële gevolg van het totale risicoprofiel is fors toegenomen van € 6,0 miljoen bij de vastgestelde herzieningen 2019 naar € 18,2 miljoen bij deze begroting (bij 90% zekerheid). De oorzaak van de verhoging van het risico is dat de druk om woningbouw toe te voegen fors is toegenomen. Met de provincie zijn aanvullende woonafspraken gemaakt. Alvorens overgegaan wordt tot realisatie van woningbouwlocaties zal bestuurlijke besluitvorming moeten plaatsvinden. Daarnaast is er nog steeds geen duidelijkheid over de stikstofproblematiek en PFas. Deze zijn daarom als nieuw risico toegevoegd.

Hieronder staan de tien grootste risico’s vermeld (tussen haakjes staat vermeld welke invloed het betreffende risico heeft).

Algemeen risico: woningbouwvoorraad
Door de grote vraag naar woningbouw ontstaat er druk om meer woningbouw te gaan ontwikkelen dan dat er feitelijk door modellen als Primos worden voorspeld. Omdat onzeker is in hoeverre in de toekomst de modellen werkelijkheid worden, ontstaat hierdoor een risico dat er meer wordt geprogrammeerd dan de lange termijn behoefte. Het onderhanden werk van de gemeente kan dan minder waard worden (55%);

Algemeen risico: Rente
In de grondexploitaties wordt meerjarig gerekend op een rente van 2% conform de voorschriften van het BBV. Gezien de ontwikkeling van de rente is het te verwachten dat de rente tijdens de looptijd van de projecten gaat stijgen ten opzichte van de inflatie en moet er een grotere voorziening worden getroffen (13%);

Algemeen risico: Door de stikstof en PFas problematiek vervallen uitgeefbare kavels
Er is nog geen duidelijkheid over de te volgen regels over PFas en stikstof. In theorie kunnen de regels dusdanig streng worden dat we uitgeefbare kavels niet kunnen aanbieden (3%);

Hart van Zuid fase 1: Lansinkveld Noord
Er moet meer openbare ruimte in Lansinkveld Noord worden gerealiseerd dan aangenomen (3%);

Algemeen risico: Maatschappelijke Vaste Activa
De verkeerswaarde van de gronden, die (nog) niet in exploitatie zijn genomen daalt, waardoor een grotere voorziening getroffen moet worden (2%);

Ketelfabriek Hart van Zuid
De helft van de Ketelfabriek (voorheen woonstad Noord) moet worden ingericht als openbare ruimte om ruimte te bieden aan stedelijkheid (2%);

Ketelfabriek Hart van Zuid
Na 2021 wordt geen bankgarantie afgegeven door de ontwikkelaar. Na 2021 zijn er wel afspraken gemaakt over de huur en afname van grond in Ketelfabriek Hart van Zuid. Wanneer de ontwikkelaar haar afspraken niet nakomt, heeft de gemeente geen (financieel) vangnet (2%);

WTC business district: Programma en grondprijzen
De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de grondprijzen onder druk komen te staan en/of het niet volledig kunnen realiseren van het beoogde programma (2%);

Algemeen risico: Grondprijzen dalen
De markt voor de grondverkopen verslechtert, waardoor de grondprijzen onder druk komen te staan (2%);

Hart van Zuid fase 1: Sanering
De door de ontwikkelaar voorgestelde saneringsaanpak van EMGA Zuid blijkt niet haalbaar (2%).

De tien grootste risico’s bepalen afgerond 86% van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf.